همه شما تا حدودی از وظایف مدیر ساختمان آگاهی دارید و از برخی وظایف مانند رسیدگی به امور تاسیساتی ساختمان، نظارت بر نظافت و جمع آوری شارژ از واحد ها و … آشنا هستید. اما ممکن است از جزئیات و اختیارات قانونی مدیر ساختمان بی اطلاع باشید.

مدیریت ساختمان، با افراد گوناگون و فرهنگ های مختلف کار آسانی نیست. به همین دلیل قانون نیز برای یاری رساندن به کارهای اجرایی مدیر ساختمان قوانینی را وضع کرده است که هم ساکنین و هم مدیر ساختمان از آن ها پیروی کنند. برای آشنایی با وظایف اصلی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان تا آخر این مقاله همراه ما باشید.

مدیر ساختمان کیست؟

مدیر ساختمان کسی که مسئولیت اداره و اجرایی کردن تصمیمات ساختمان یا مجتمع های بزرگ را بر عهده دارد. در ساختمان هایی که بیشتر از سه خانواده در آن ساکن هستند، به مدیر ساختمان نیاز است. مهمترین اصل در آپارتمان ها و مخصوصا مجتمع های بزرگ، رعایت قانون و مدیریت اجرای قانون است، تا ساکنین دچار هرج و مرج و مشکل نشوند.

مدیریت ساختمان بر خلاف عنوان کاری آن، پشت میز مدیریتی نمی نشیند. بلکه بسیار کار سخت و پر مسئولیتی بر دوش مدیر ساختمان است. وظایف مدیر ساختمان از قبیل: تعمیر و نگهداری ساختمان، وضع قوانین ساختمان، گرفتن حق شارژ از ساکنین، بازسازی و رسیدگی به امور نظافتی ساختمان، توجه به خواسته ها و حل اختلافات بین ساکنین، محاسبه هزینه ها و…. می باشد.  

انتخاب مدیر ساختمان چگونه است ؟

برای انتخاب مدیر ساختمان و مجتمع مسکونی همه ساکنین واحدها در یک جلسه دور هم جمع می شوند و به کسانی که داوطلب مدیریت هستند رای می دهند. این جلسه مجمع عمومی مالکین ساختمان است که با رای اعضای آن در این جلسه مدیر ساختمان یا مدیران انتخاب می شوند. تمامی مالکین ساختمان باید در این جلسه حضور داشته باشند.

فردی که برای مدیریت ساختمان انتخاب می شود به مدت یک سال وظایف اداره ساختمان را به عهده می گیرد و هر ساله این جلسه تکرار می شود تا مدیر سال بعد تعیین شود. این جلسه می تواند به صورت فوق العاده برای رفع مشکلات ساختمان تشکیل شود. همچنین در این مجمع مشخص می شود که مدیر ساختمان چه وظایفی دارد. شرح وظایف اصلی مجمع عمومی مالکین ساختمان شامل موارد زیر است:

• بررسی و رسیدگی به گزارش های مالی ساختمان یا مجتمع های مسکونی در این مجمع انجام می گیرد.
• مشخص کردن رئیس مجمع عمومی از مهم ترین وظایف این مجمع است.
• هماهنگی و برگزاری جلسات سالانه مجمع در این جلسات صورت می گیرد.
• به عملکرد و چگونگی اداره کردن ساختمان توسط مدیر، رسیدگی می شود. 
• در این جلسات برای تصمیمات مهم و ضروری تصمیم گیری می شود.
• انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان در این جلسه صورت می گیرد.
• تفویض اختیارات، یعنی اگر مدیر بخشی از کارها و قابلیت ها را به فرد دیگری واگذار کند، در این جلسات معین و مشخص می شود.

• مهم ترین وظایف مدیر ساختمان چیست؟

  اگر قصد دارید مدیریت ساختمانی را بر عهده بگیرید، در مرحله اول باید با مهم ترین وظیفه های مدیر ساختمان آشنا باشید که موارد زیر شرح وظایف اصلی هیئت مدیره ساختمان به شمار می رود.

  محاسبه و دریافت حق شارژ از ساکنین

  محاسبه و دریافت حق شارژ از ساکنین آپارتمان یکی از سخت ترین وظایف یک مدیر است. در ساختمان هایی که واحد هایی با متراژ یکسان دارند و کنتور برق، گاز و آب آن ها به صورت جداگانه است، هزینه هایی که هر واحد به عنوان شارژ پرداخت می کنند، برای مخارج تعمیر، تامین فیش برق، آب و نظافت مشاعات ساختمان مصرف می شود. ولی هنگامی کار محاسبه شارژ ساختمان بر اساس متراژ هر واحد و یا تعداد خانوار ها صورت می گیرد، نیاز به دقت و بررسی دقیق دارد.

  اجرایی کردن تصمیمات مجمع عمومی

  مدیر یا مدیران ساختمان باید تمامی تصمیماتی را که در مجمع عمومی ساختمان گرفته می شود را اجرایی نمایند. تصمیماتی مانند مشخص کردن قوانین ساختمان یا رسیدگی به چگونگی اجرایی شدن امور مجتمع مانند نگهداری و رسیدگی به مشکلات ساختمان از جمله وظایف مدیر می باشد.

  رسیدگی به عدم پرداخت حق شارژ

  ممکن است در آپاتمان ها و مجتمع های مسکونی واحد هایی باشند که حق شارژ واحد خود را پرداخت نکنند. مدیر ساختمان در مرحله اول تذکرات لازم برای عدم پرداخت شارژ به او می دهد و اگر نتیجه نگیرد به طور رسمی می تواند اظهار نامه رسمی به واحد خاطی قوانین ساختمان، ارسال کند. این اظهار نامه در سه نسخه تهیه و همراه مامور قانون به مالک یا مستاجر بدهکار ابلاغ خواهد شد. اگر تا مدت 10 روز واحد مورد نظر شارژ خود را پرداخت نکند مدیر می تواند، آب، گاز و برق واحد مربوطه را قطع کند.

  رسیدگی به شکایات و اعتراضات ساکنین

  مدیر ساختمان باید به مشکلات و اختلافات ساکنین و یا معترض بودن آن ها به قوانین ساختمان رسیدگی کند. برای رفع اختلافات بین آن ها در چارچوب اختیارات خود در مورد حق دخالت در امور ساکنین، رسیدگی کند. ممکن است بسیاری از این اختلافات ناشی از عدم آشنایی از قوانین آپارتمان نشینی باشد.

• رفع معایب مشاعات ساختمان

  مدیر ساختمان همواره وظیفه دارد تا بخش های آسیب دیده مشاعات ساختمان را پیدا کند و برای تعمیر آن ها اقدام نماید. مانند رسیدگی به لامپ های مشاعات، بررسی تجهیزات ایمنی مانند تعمیر آسانسور و دوربین های موجود در مشاعات و … .

  استخدام نگهبان یا لابی من

  از دیگر وظایف مهم مدیر مجتمع های مسکونی استخدام سرایدار یا لابی من می باشد که می تواند با مشورت مجمع عمومی این کار را انجام دهد. کاربرد لابی من برای مجتمع های بزرگ است.

  آگاه کردن مالکین غایب از تصمیمات مجمع عمومی

  اگر در جلسه مجمع عمومی ساختمان یک یا چند مالک از ساختمان به هر دلیلی غایب باشند، مدیر ساختمان باید آن ها را در جریان تصمیمات مجمع عمومی قرار دهد. هر چند حضور تمامی مالکین در مجمع عمومی ساختمان ضروری است.

  مستند کردن تصمیمات گرفته شده در مجمع

  در جلسه مجمع عمومی ساختمان قوانین مهمی در مورد ساختمان وضع می شود که باید به صورت مکتوب نوشته و مستند سازی شود. این قوانین را باید همه مالکین امضا کنند؛ چرا که این صورتجلسه در مراجع قضایی به عنوان سند معتبر مورد استفاده قرار می گیرد. تهیه و تنظیم و نگهداری از این اسناد به عهده مدیر ساختمان می باشد.

  تهیه بیمه آتش سوزی برای ساختمان 

  با توجه به ماده 4 قانون که در تملک آپارتمان ها آمده است، مدیر ساختمان باید سهم هر شریک از حق بیمه را محاسبه کرده و برای خرید بیمه آتش سوزی برای آپارتمان اقدام نماید. همچنین در ماده 20 این آیین نامه آمده است که مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ شده و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

  جلوگیری از شرایط حساس و بحرانی

  مدیر ساختمان باید برنامه ای برای زمان سخت و بحرانی مانند خرابی آسانسور، خرابی موتورخانه و پوسیدگی لوله های آب و گاز داشته باشد. یکی از اصلی ترین مسائلی که ممکن است در هر ساختمانی پیش آید، گیر کردن آسانسور در بین طبقات ساختمان و یا سقوط آن می باشد. اگر اتفاقی برای ساکنین و اشخاصی که به آپارتمان رفت و آمد دارند، بیفتد مدیر ساختمان  مسئول حادثه شناخته می شود. بنابراین مدیر باید در اولین اقدام، همراه خرید بیمه آتش سوزی، خرید بیمه آسانسور را هم انجام دهد تا با خیال راحت به امورات ساختمان رسیدگی نمایند.    

• رعایت نکات مهم و لزوم وجود مدیر ساختمان

  مدیر ساختمان باید قوانینی که در مجمع عمومی به ثبت رسیده است به صورت مکتوب به تابلوی اعلانات نصب نماید تا ساکنین هیچ مورد از قوانین آپارتمان را فراموش نکنند. نکاتی که در قوانین هر آپارتمانی رعایت آن ضروری است و مدیر ساختمان مسئول اجرایی این قوانین می باشد، شامل موارد زیر است:

  • قرار دادن اشیاء اضافی مانند میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر در مشاعات ساختمان ممنوع است.
  • نگهداری حیوانات فقط در داخل آپارتمان که موجب سلب آسایش ساکنین نشود، مجاز است.
  • تغییر رنگ و شکل درب واحد ها که موجب نا هماهنگی واحد ها شود، مجاز نیست.
  • کیسه های زباله و سطل آشغال نباید پشت در واحد ها گذاشته شود.
  • ریختن هرگونه زباله در راهرو ها و راه پله ها و حیاط ساختمان ممنوع است.
  • هر واحد از ساختمان برای پارک کردن فقط یک ماشین در پارکینگ مجاز می باشند.
  • اسباب کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله های ناشی از تعمیرات، توسط آسانسور و استفاده از برق عمومی غیر قانونی می باشد.
  • در مهمانی های شبانه در شبهای تعطیل بعد از ساعت 24 و در شب های غیر تعطیل تا 22 شب رعایت سکوت کامل ساختمان الزامی است.
  • استفاده از پارکینگ ساختمان برای مهمانی و مراسم باید با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین صورت گیرد.
  • بعد از مراسم مهمانی در پارکینگ واحد میزبان باید برای جبران هزینه های تحمیلی به ساختمان معادل 4 ماه شارژ اضافی به صندوق بپردازد.
  • قرار دادن اشیاء و آسیب زدن به ایزوگام پشت بام ممنوع است و باید هزینه تعمیر را واحد مقصر بپردازد.

  لزوم وجود مدیر ساختمان در اجرای قوانین ساختمان بسیار مهم و ضروری است. مدیر باید کوشا باشد و این مقررات را به مالکین یا ساکنین جدید اعلام نماید. معمولا قوانین ساختمان در تابلوی اعلانات نوشته و یا نصب می شود و جلوی دید همگان  در قسمت ورودی یا کنار آسانسور و … نصب می گردد.

لورم ایپسوم متن ساختگی با تولید سادگی نامفهوم از صنعت چاپ، و با استفاده از طراحان گرافیک است، چاپگرها و متون بلکه روزنامه و مجله در ستون و سطرآنچنان که لازم است، و برای شرایط فعلی تکنولوژی مورد نیاز، و کاربردهای متنوع با هدف بهبود ابزارهای کاربردی می باشد، کتابهای زیادی در شصت و سه درصد گذشته حال و آینده، شناخت فراوان جامعه و متخصصان را می طلبد، تا با نرم افزارها شناخت بیشتری را برای طراحان رایانه ای علی الخصوص طراحان خلاقی، و فرهنگ پیشرو در زبان فارسی ایجاد کرد، در این صورت می توان امید داشت که تمام و دشواری موجود در ارائه راهکارها، و شرایط سخت تایپ به پایان رسد و زمان مورد نیاز شامل حروفچینی دستاوردهای اصلی، و جوابگوی سوالات پیوسته اهل دنیای موجود طراحی اساسا مورد استفاده قرار گیرد.